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有些城市放松,有些城市收紧,楼市到底是啥情况?
来源:品房阁 作者:王秋雨 2019-09-17
[提要] 8月以来,楼市状况迷离:有些城市放松了调控,有些城市却调控收紧。到底楼市是冷是暖?在这条有的放松,有的收紧的道路上,购房者该怎么走?

    8月以来,楼市状况迷离:有些城市放松了调控,有些城市却调控收紧。加上9月6日全面降准,让许多人觉得这状况扑朔迷离,到底楼市是冷是暖?

    在这条有的放松,有的收紧的道路上,购房者该怎么走?

    一、

    8月6日,上海临港新片区购房政策调整,包括人才“居转户”年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人。而且,新片区购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短到3年。

    8月29日,香洲区、横琴新区对面积180平方以上的户型放开了限购。但180平方以下的,还是需要3-5年的社保或个税证明。

    除此之外,无锡放宽人才落户门槛,大专缴纳3个月社保即可落户。

    热点城市+放松调控,加上2019年开年后楼市小阳春,让楼市回暖之声此起彼伏。

    在这之际,有些城市却发出了不一样的声音。

    二、

    8月12日,福州市人民政府官网发布了《关于进一步完善旧屋区改造统筹安排调度机制的实施意见(试行)》的通知。意见明确:货币补偿价下调至不超过片区商品住宅均价的80%;合理控制货币补偿比例;全面停止执行购房奖励政策……

    8月中旬,厦门市房管局约谈主要开发商,房价涨幅较大或者对全市备案价格有较大影响的房源将限签。

    8月28日,合肥调整了商品住宅用地定价方式以及拍卖方式,规定在商品住宅用地定价上,建立房价和地价联动机制,根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。此外,在商品住宅用地拍卖方式上,将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

    在目前房地产市场已步入调整期的大背景下,却出现了相反的调控政策思路,为什么?

    三、

    在大部分城市中,目前楼市发展方向有以下几种:

    一种是希望通过人才落户,吸引到更多人才集聚。这点上海和无锡都有所体现。

    放松落户条件之后,效果很快就显现了。据相关数据,8月份,上海临港新城板块成交面积为98218平方米,环比上涨148.94%,均价2.7万元/平方米,环比上涨22.59%。

    因为看好临港规划,所以促使一些观望的刚需和投资需求释放了,成交量猛增,所以上海在这个金九银十里的成交量肯定会回暖。但除了临港之外的区域,上海楼市都以稳为主。

    而无锡无非是希望能抢到更多的人,有人就能有发展,有人经济就能创收,助推产业经济更好、更快发展。

    人才落户放松的政策对市场的持续性支撑不是很好。因为人才落户只能吸引一波人才,这一波该落的落完了,需求该买的买了后,市场就会回归正常。

    除了人才落户之外,还有城市通过政策手段来干预房价,使其保持较慢速度上涨,利用房价提高城市吸引力。合肥就是例子。

    合肥的土地定价方式,是先让商品房部分价高者得,到达限价后再开始竞拍租赁房,价高者得。虽然表面上看商品房的土地溢价是低了,但羊毛出在羊身上,最后开发商其实还是会变相把租赁房的土地成本算到房子里去。总的来说,这个做法可以给年轻人买房留下时间和机会,但会限制房产市场发展。合肥今年内市场是比较稳定的。

    还有一种,是因为房价上涨与分化过于明显,必须要对其进行调控。例如厦门。

    尽管厦门8月份入市房源只有501套,但新房成交1305套,环比涨了2.68%,依然维持着四五月小阳春的热度。但二手房方面,成交量已经连续四个月回落:五月成交4315套,六月3494套,七月3289套,八月则降到了2509套。二手房跌的主要原因是需求大部分转向了新房,导致新房热度明显高于二手房市场,因此开发商被约谈。主要目的还是为了稳楼市。

    除了上述原因外,放松限购还有一种目的就是纯粹增加经济收入,这一点可以以珠海论证。珠海作为粤港澳大湾区的核心城市之一,是保持澳门繁荣稳定的后花园,横琴又是三大自贸区之一,要发展基建,需要的钱也多。因此放松调控获得收益。

    四、

    看似扑朔迷离的楼市,其实有迹可循。总的来说,未来,应该没有更多的限制性政策出台了。在“因城施策”下,市场压力较大的城市,可能还是会以放松政策为主,而压力较小的城市,对于购房者来说可能产生利好。




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